Коммерческая ипотека для малого бизнеса

К слову "ипотека" мы начали привыкать совсем недавно: это относительно новое понятие для российской практики. Если ипотека жилья становится все более распространенной, то ипотека коммерческой недвижимости - имеет лишь единичные прецеденты.

Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), широко распространена во всем мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Суть и условия коммерческой ипотеки Ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т. д. Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки.

Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16%, в основном в валюте. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Юридические нюансы коммерческой ипотеки Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Важный правовой аспект коммерческой ипотеки - регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Кому выгодна коммерческая ипотека? Участники рынка коммерческой ипотеки согласны, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Однако не вполне ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество. Надежные стабильные компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог любого имущества, им ипотека не особенно нужна. А если у компании нет залога или банки не считают возможным дать ей кредит исходя из оценки деятельности такой компании - зачем нужен такой ипотечный заемщик?

Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Схемы коммерческой ипотеки Итак, действующее законодательство в отношении бизнес-ипотеки не совершенно. Оно и определяет возможные схемы ипотечного кредитования для предпринимателя. Согласно закону "Об ипотеке", для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.

Схема I

Заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собственных средств от покупателя, а также гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности на нового покупателя. Далее регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет. Эту схему специалисты называют самой сложной и длительной.

Схема II

Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств, а продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя (заключение договора купли-продажи), после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Схема III

Риэлторы называют последнюю схему "выкупом юридического лица". Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). В последствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.

Лизинг - альтернатива коммерческой ипотеке По мнению экспертов, хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация - некий аналог кооператива - выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.

В любом случае риск неизбежен. Банковские специалисты советуют предпринимателям самим влиять на условия кредитования. По мнению большинства экспертов, наиболее острая проблема, мешающая развитию коммерческой ипотеки, это низкая культура финансирования у малого бизнеса. Ипотека станет реальность, когда малый бизнес "осветлится". Чем ниже налоговая культура малого бизнеса, тем хуже условия ипотечного кредитования для него же - таков вывод реальных участников рынка бизнес-ипотеки.

Все кредиты малому и среднему бизнесу на сайте "Кредит для бизнеса. Ру"
22:12 24.03.2017



Отзывы и комментарии
Ваше имя (псевдоним):
Проверка на спам:

Введите символы с картинки:



Volvo FH – обладатель престижных премий в двух номинациях

Volvo FH – обладатель престижных премий в двух номин...

9 сентября 2013 года в рамках открывшейся в Москве международной выставки Комтранс-2013 впервые в истории состоялись сразу две церемонии награждения престижными наградами в области грузового коммерчес...
Как хомяк Георгий ездил к ветеринару? Три вывода про все на свете

Как хомяк Георгий ездил к ветеринару? Три вывода про...

Разумеется, не сам ездил. Самостоятельно хомяк Георгий даже в колесе бегать не умеет. Сомнительная честь везти Георгия к ветеринару досталась мне. Сирийский хомяк Георгий Верещагин — старо...
Тень

Тень

22. 02. 2008 разговор Она - Давай встретимся, погуляем? Он - ну не знаю… Она - ты не хочешь меня видеть? Он - ты что? Конечно хочу…просто, не знаю как тебе сказать… Она ну говори, я слушаю тебя внимат...
Топ-10 самых модных цветов одежды весны-лета 2014

Топ-10 самых модных цветов одежды весны-лета 2014

Лидирует в хит-параде актуальных оттенков для сезона "весна-лето 2014" так называемая "сияющая орхидея" - Radiant Orchid.  Великолепный оттенок пурпурно-фиолетовой гаммы, полу...
Вкусные рецепты: Салат "Ноктюрн", Красная рыба с укропным маслом и апельсиновым фенхелем., Southwestern Meat Loaf или Южнозападный мясной батон

Вкусные рецепты: Салат "Ноктюрн", Красная ...

Салат "Ноктюрн"Все ингредиенты для соуса соединить измельчить блендером. Баклажаны нарезать мелкими кубиками и обжарить на небольшом количестве масла. Помидоры мелко порезать кубиками и соединить с зе...
Тематическое планирование

Тематическое планирование

Одним из самых главных документов, регламентирующих деятельность учителя на протяжении учебного года, является тематическое планирование. Тематический план составляется каждым учителем по своему предм...
Самое интересное

Матрас, по совету доктора

В современном мире бывают матрасы даже специально для детей, которые так и называются "детские&...

Топливо из водорослей-это не миф

В последние годы все активнее обсуждается идея использования морских водорослей в качестве нового ...

Столешница из натурального камня в Тольятти

Каждая хозяйка знает, что один из самых важных элементов на кухне - это столешница. Столешница должн...

Можно ли считать шаринг грабежем ?

Многие абоненты спутникового телевидения, во избежание двойной оплаты, используют карту условного до...

Что спасало семью Инессы Арманд в лихолетье? Самор

Инесса Арманд ещё в детстве усвоила важное правило: чтобы учить других, необходимо досконально знать...

Обзор ноутбука Sony VAIO VGN-FW11Z

Sony VAIO VGN-FW11Z - мощный ноутбук для развлечений. Отдельный упор на HD-видео. Хорошее отношение ...

Защищенные ноутбуки

Личная и профессиональная жизнь людей уже почти невозможна без электронных помощников - компьютеров ...

Как навести порядок в компьютере?

Каким бы объемом жесткого диска Вы не могли похвастаться, все равно вы уже сталкивались с пробл...

Антикризисные аферы на рынке труда. Как не стать ж

Финансовый кризис моментально влюбил в себя мошенников всех мастей, «антикризисные» афер...

Как экономить топливо?

Цены на топливо в России поднимают по двум причинам: цена на внешнем рынке растет - надо поднять на ...



Новости развития информационнного портала:

Наш сайт является ресурсом, который включает в себя обширный список информативных и занимательных статей. Абсолютно каждый посетитель найдет для себя что-нибудь нужное. Современный дизайн дает возможность вам моментально находить актуальную информацию. Самые разнообразные тематические статьи дают возможность вам совершенствоваться в той или иной сфере. Быть более начитанным и грамотным. Современный дизайн сайта позволяет просматривать статьи на всех гаджетах. Теперь отыскать нужную информацию стало легко.

Мы собрали для вас информативные и интересные статьи. У нас портале вы найдете ответы на интересующие вас вопросы. Стандартная система поиска позволяет вам стремительно отыскать нужную информацию. Адаптированный дизайн позволяет вам просматривать информацию на абсолютно любых гаджетах. Отныне, поиск подходящей информации будет занимать у вас считанные секунды.